Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения

Недвижимость – штука серьезная. Приобретая дом или квартиру, нужно быть начеку чтобы впоследствии избежать проблем. Риэлторы часто умалчивают о том, что при покупке квартиры следует проверить, не делал ли прежний хозяин перепланировку, а если делал – то есть ли надлежащим образом оформленное согласование перепланировки жилого помещения. Разберем что такое согласование и переустройство жилого помещения, для чего и в каком порядке делается, а также узнаем какое наказание грозит за самовольную перепланировку.

Жилое помещение это…

Для того, чтобы помещение считалось жилым оно должно отвечать двум главным критериям:

1. Имущество, в котором расположено помещение должно быть недвижимым (иметь прочную связь с землей);
2. Пригодным для постоянного проживания.

Виды жилых помещений, также содержатся в ЖК РФ:

1. Жилой дом или его часть;
2. Квартира или ее часть;
3. Комната.

Пригодность для постоянного проживания – это основной критерий, который контролирует государство при постройке монгоэтажек, и частных домов. Существуют нормы и правила, закрепленные на законодательном уровне, которых следует придерживаться. И если вас не устраивает уже существующее расположение комнат, дверей, санузлов в квартире или частном доме, и вы решили внести коррективы в конфигурацию своего жилища, то по жилищному законодательству для этого следует пройти процесс согласования.

Что такое переустройство и перепланировка жилого помещения

• Переустройство жилого помещения – это перенос труб, сантехники и прочего оборудования.
• Перепланировка жилого помещения – это изменение конфигурации квартиры – разборка перегородок, перенос дверей и изменение проемов, переоборудование тамбуров, возведение или ликвидация стен и пр.

Переустройство и перепланировка – это работы, которые требуют внесения изменений в техпаспорт.
Чаще всего переустройство и перепланировка представляет собой комплекс работ, поэтому согласование переустройства жилого помещения и согласование перепланировки жилого помещения, по сути, процесс идентичный, отличается только объектами работ (перепланировка – работа со стенами, проемами, а переустройство – с оборудованием и коммуникациями). Проект на те и другие работы может быть единым и заявление на согласование тоже подается одно на перепланировку и переустройство, если такие работы выполнялись в совокупности.
Отделочный (косметический) ремонт, в том числе замена отделочных покрытий стен, полов и потолков не является переустройством или перепланировкой жилого помещения и не требует согласования.

Согласовываем переустройство и перепланировку жилого помещения

Вне зависимости от вида жилища, согласование переустройства и перепланировки жилого помещения будет выполнятся в определенном порядке.

Порядок согласования:

1. Заказываем проект перепланировки.

Подготовкой проекта занимаются специализированные организации, имеющие членство в СРО. Проектировщики, разрабатывая документацию учитывают не только нормы и правила, но и региональные требования к оформлению проектной документации.
Проект предоставляется вместе с другими документами в местную администрацию (о том, какую документацию надо собрать для согласования перепланировки и переустройства читайте здесь).

2. Согласовываем с органами власти.

Для того, чтобы обратиться в местную администрацию надо подать заявление о перепланировке и приложить к нему собранную документацию. Это можно сделать на сайте госуслуг, через МФЦ или напрямую. Далее сотрудники администрации рассматривают заявление, проверяют проект и дают разрешение на перепланировку. Также может быть отказ – тогда следует исправить документацию, устранив причины отказа и обратиться заново. Срок для согласования установлен жилищным кодексом и не должен превышать полутора месяцев.
После того как согласование переустройства и перепланировки жилого помещения получено, можно смело приступать к ремонтным работам.

3. Делаем перепланировку.

Перепланировка должна быть выполнена в соответствии с проектом, иначе ее могут не одобрить. Работы по переустройству и перепланировке подлежат контролю со стороны местной администрации и проектной организации. В случае производства скрытых работ к проекту прилагаются акты скрытых работ.
Срок выполнения перепланировки указывается в заявлении. По окончании работ в контролирующий орган местной администрации направляется уведомление, после чего органами власти организовывается выездная комиссия для проверки и принятия выполненной перепланировки.

4. Получаем акт о завершении переустройства/перепланировки.

Выездная комиссия после проверки принимает одно из решений:
- утвердить акт о завершении перепланировки
- отказать в утверждении.
В утверждении акта отказывают, когда переустройство или перепланировка сделана с нарушением и не соответствует нормам законодательства. В этом случае следует устранить недочеты и пригласить проверочную комиссию снова.
Когда акт подписан, тогда необходимо заказать новый техпаспорт в БТИ, в котором будут отражены все изменения.

5. Ставим на кадастровый учет

Когда перепланировка окончательно завершена, об этом следует сообщить в Росреестр. Для этого надо обратиться к кадастровому инженеру, заказать технический план и отдать документацию на регистрацию через портал Госуслуг или в ближайший МФЦ. Найти проверенного кадастрового инженера в своем регионе можно с помощью онлайн каталога кадастровых инженеров, в котором представлены специалисты со всеми необходимыми допусками и разрешениями.
После того, как Росреестр поставит ваше измененное жилище на кадастровый учет и выдаст выписку ЕГРН, считайте, что все инстанции пройдены и завершены успешно.

Отличия узаконивания от согласования переустройства и перепланировки

Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения – это процедура, которая делается поэтапно: сначала мы добиваемся согласования проекта, потом делаем перепланировку и закрепляем свои действие документально. Узаконивание же происходит тогда, когда перепланировка уже сделана. К примеру, вы уже приобрели квартиру с перепланировкой, которую прежний хозяин не согласовал. Такую самовольную перепланировку следует узаконить, чтобы избежать неприятных последствий. (Подробно о том, как узаконить перепланировку читайте здесь.)

Самовольная перепланировка - штрафы и взыскания

Самовольной признается перепланировка, которая не согласована с местными органами власти.
А чем грозит такое несогласование? Согласно КоАП (ст.7.21) за самовольное переустройство и перепланировку предусмотрено предупреждение либо штраф (от 1000 до 2500 рублей).
Статья 29 ЖК РФ говорит о том, что самовольно переустроенное помещение собственник обязан вернуть в прежнее состояние.
Также закон предусматривает продажу с торгов самовольно переустроенного помещения, по решению суда.