Строительство на землях ЛПХ или ИЖС - что выбрать

Сегодня инвестирование в земельные участки под строительство считается надёжным и выгодным вариантом для вложений.

Недвижимость всегда пользуется популярностью. Лишний дом или квартира не помешают. Если речь идёт о земле, такой объект не теряет потребительские свойства. Постоянное развитие инфраструктуры рядом с земельными участками только повышает объекты в цене.

Распространёнными способами для возведения частных домов и построек выступают участки для ИЖС и ЛПХ.

Чтобы понять, какой вариант выгоден, стоит обратиться к достоинствам и недостаткам каждого, о чем и буде вестись речь в статье. Мы также расскажем, как что такое земли ЛПХ, как оформить, и какие объекты разрешены для строительства.

ЛПХ и ИЖС: в чём разница

Индивидуальным жилым строительством признаётся способ получения гражданами в собственность жилого объекта, который ведётся будущими владельцами из личного кармана.

На землях для ИЖС разрешено возведение:

• Частного жилого дома.
• Подсобного строения.

Согласно Градостроительному кодексу РФ (далее ГрК РФ), устанавливаются следующие ограничения ИЖС:

1. Допускается постройка не выше трёх этажей и высотой потолков до 20 м (п.39 ст.1).
2. Площадь не выходит за установленные пределы (ст.38).
3. Дом эксплуатируется несколькими семьями, но технически не делится на квартиры.
4. Хозяйственные постройки размещаются так, чтобы между ними и другими объектами сохранялись рекомендованные СНиПами нормы отступов между строениями.

Отметим, что закон запрещает эксплуатировать объекты, построенные на землях ИЖС, для получения прибыли, то есть в качестве объекта предпринимательской деятельности.

Личное подсобное хозяйство выступает объектом для сельскохозяйственной деятельности и не признаётся в качестве предпринимательства, так как не подразумевает извлечение прибыли. Его нередко путаются с КФХ крестьянских фермерским хозяйством. Согласно ст. 2 ФЗ № 112 «О личном подсобном хозяйстве» (далее ФЗ № 112), главное назначение ЛПХ удовлетворение семейных потребностей путём производства и переработки сельскохозяйственной продукции.

Практика показывает, что наделы выделяются из состава земель населённых пунктов и земель сельскохозяйственного назначения.

Участки в черте поселений именуются как приусадебные и используются для следующих видов работ:

• Разбивка огорода и сада.
• Возведение жилых объектов.
• Размещение сараев и других построек для скота.

Согласно ч.1 ст.4 ФЗ № 112, наделы сельскохозяйственного назначения для достижения целей ЛПХ именуются полевыми и не предназначены для возведения домой и зданий.

Отличия ЛПХ от ИЖС

1. Для объектов индивидуального строительства доступен залог под выдачу кредита, для ЛПХ такой «привилегии» нет.
2. Кадастровая стоимость у ИЖС выше по причине права на бесплатное подключение участков к коммуникациям.
3. Затраты на индивидуальное жилое строительство больше по сравнению с личным подсобных хозяйством, но у вторых могут возникать немалые расходы на проведение коммуникаций, оплату ЖКХ и энергоресурсов.
4. Возведение домой и зданий на землях ИЖС разрешается в личных целях, на ЛПХ для выращивания сельскохозяйственной продукции, то есть для занятия фермерской деятельностью.
5. Доступная площадь участка для индивидуального строительства составляет от 0,03 до 0,3 га. Размер земли личных хозяйств установлен в пределах 5 га, но может быть увеличен, согласно законодательству, не более чем в пять раз.
6. Участки для ИЖС это земли населённых пунктов. Для ЛПХ в дополнение к упомянутым добавляются и участки для сельскохозяйственных работ.
7. Разрешение на строительные работы на землях ЛПХ не требуется.
8. У личных подсобных хозяйств ставка земельного налога ниже в три раза.

Очевидно, что выгоднее земли ЛПХ. В отличие от ИЖС с помощью таких участков допускается получение прибыли от продажи выращенной продукции. 

Как получить землю под ЛПХ

Участки земли для ведения личного подсобного хозяйства могут находиться в:

1. Законном владении.
2. Арендном пользовании.
3. В пользовании безвозмездного характера, например, при наследовании.

Государство устанавливает право бесплатного получения земель ЛПХ для:

• Граждан, получивших участок в пользование и занимающийся обработкой на протяжении пяти лет.
• Многодетных семей с тремя и более детьми.

Чтобы стать владельцем земель ЛПХ, необходимо зарегистрировать право собственности на участок на основании акта (решения) органов местной или государственной власти, либо свидетельства о праве наследования.

Когда о праве законного владения отмечено в ЕГРН, подача документов не требуется.

Аренда земель ЛПХ допустима на 20 лет, право безвозмездного пользования не больше чем на 6 лет.

Граждане получают участки ЛПХ, выступающие собственностью государства или муниципалитета, без проведения торгов. Установление ценя за землю прерогатива органов местной или государственной власти владельцев участков.

Порядок получения земель для ЛПХ

1. Разработка плана расположения участка, если он не образован.
2. Составление и подача заявления на предмет предварительного согласования в местную администрацию.
3. Решение местной власти.
4. Кадастровые работы и одноимённый учёт земли.
5. Подача заявление о предоставлении участка.
6. Заключение договора купли-продажи, пользования в аренду или на безвозмездной основе.

7181b15ea5084a7ddfd4420785a20c5b

Согласно ГрК РФ, разрешены постройки:

1. Жилых домов.
2. Хозяйственных помещений для бытовых и подсобных целей, например, гаражи.
3. Некапитальных объектов.

Строительство допускается только после уведомления о подобных намерениях местной администрации и получения от неё положительного решения в ответ на поданные документы. Одобрение приравнивается к разрешению, действует 10 лет и не требуется для объектов вспомогательного назначения.

Согласование с какими органами может понадобиться для строительства на земельных участках ЛПХ

1.С Росавиацией, если участок расположен в приаэродромной территории.
2.С Роснедрами, когда земля выходит за пределы населённого пункта и на территории есть полезные ископаемые.
3.С газовыми службами.

Особенности строительства на землях ЛПХ

Жилой дом должен соответствовать тем же требованиям, что и для объекта ИЖС:

• Не выше 3-х этажей.
• С комнатами и вспомогательными помещениями для удовлетворения бытовых и других видов нужд.
• Не делится на самостоятельные недвижимые объекты, что отражено в п.39 ст.1 ГрК РФ).

Выбирая земли для индивидуального жилого строительства или ведения личного подсобного хозяйства нужно взвесить плюсы и минусы каждого способа. Определившись, станет понятно, какие шаги предпринимать для достижения поставленной цели.