Как определить стоимость аренды для коммерческого помещения?

Когда собственник недвижимости хочет получить от нее доход, у него возникает вопрос, как рассчитать арендную плату за нежилое помещение. Если стоимость аренды будет слишком высокой, то арендаторы не обратят на нее внимания, заниженная цена тоже может стать поводом для беспокойства. Из статьи вы узнаете, каковы отличия между арендой жилого и нежилого помещения, какие факторы могут оказывать влияние на стоимость аренды и как ее рассчитать.

Отличия аренды нежилого и жилого помещения

Многих людей интересует вопрос, в чем разница между арендой жилого и нежилого помещения. Аренда жилья подразумевает заключение договора о найме. Он регламентирует порядок расчета, а также отношения между владельцем и нанимателем. Необходимо подчеркнуть, что такой термин, как «аренда» не может применяться по отношению к жилым помещениям. Вы можете получить помещение только на основании договора найма.

Нельзя обойти вниманием и другой важный момент. Квартиры и дома, являющиеся муниципальной собственностью, могут быть предоставлены лишь физическим лицам. Аренда нежилого помещения отличается тем, что:

• Она доступна только для юридических лиц и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;
• Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать на ней нельзя. Здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.

Когда помещение состоит на балансе муниципалитета, то:

• Срок договора должен составлять больше года;
• Арендатор обязуется своевременно вносить платежи, иначе договор расторгается;
• При строгом соблюдении обязательств арендатор может со временем выкупить данное помещение.

Доходная часть обозначенного тарифа состоит в том, что собственник желает заполучить прибыль. Важно отметить, что тариф не зависит от той деятельности, которую будет вести арендатор. Размер оплаты может быть за:

• Целый объект;
• Объем переданной площади;
• Единицу составляющих площадей. Например, оплата единицы подсобного помещения при магазине будет отличаться от платы за единицу площади в торговом зале.

При составлении соглашения необходимо указать, какая плата предусмотрена. Если она не указана, договор может быть признан недействительным. Иногда по соглашению сторон схема расчета может меняться, но потребуется письменное согласие каждой стороны.

Факторы, влияющие на стоимость аренды

Расчет стоимости аренды находится под влиянием разных факторов:

• Место расположения здания, развитость инфраструктуры и магистралей;
• Состояние строения;
• Степень изношенности;
• Материалы, которые применялись при строительстве и отделке;
• Вид здания;
• Предназначение.

Этот список не является полным. Обычно расчеты проводятся в отдельности по каждому помещению в здании. Иногда в стоимость включена оплата за территорию возле строения, либо участок, на котором построен объект.

Законодательство предусмотрело норму, которая дает возможность производить арендную плату отдельно по нескольким объектам недвижимости. Ставка рассчитывается за квадратный метр. Если отношения являются долгосрочными, используется годовая ставка.

Показатели ставок меняются в зависимости от района и населенного пункта, где находится недвижимость. Обычно в нее не включают коммунальные услуги и ремонт. Оплата меняется в те сроки, которые прописаны в соглашении, но она не может меняться чаще одного раза в год.

При ухудшении состояния строения, либо по другим обстоятельствам, за которые арендатор не может нести ответственность, он вправе потребовать снижение оплаты. Как уже было сказано, деятельность арендатора не влияет на сумму платежа. И если помещение не принесло доход, арендатор все равно должен исправно оплачивать стоимость аренды.

Важно добавить, что сдача нежилого помещения всегда требует составления договора, в котором фиксируются все права и обязанности сторон. Если договора нет, ни одна сторона не сможет отстоять свои интересы. Стороны могут предусмотреть, что форма оплаты будет не денежной, а иной:

• Когда арендатор предоставляет услуги владельцу здания и прилегающей территории, определенного помещения;
• Арендатор выполняет определенные работы в счет арендной платы;
• По договору арендатор вкладывает деньги в улучшение имущества, которое он арендует;
• Плата засчитывается в счет договора поставки или займа.

Арендная плата может подразумевать собой твердую стоимость с определенной периодичностью. Плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, либо единовременно. Ниже вы найдете бланк договора аренды нежилого помещения, который поможет в составлении документа.

Порядок формирования арендной стоимости

Так как арендатор эксплуатирует площадь и территорию на возмездной основе, то пунктом 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что он обязан платить за них. Оплата должна быть своевременной, что обозначено в п. 1 статьи 614 ГК РФ.

Размер оплаты – это главное условие соглашения. Отсутствие пункта означает, что договор недействителен. Арендная плата может указываться для всего помещения или частей. Виды арендной платы отличаются:

• В виде платежей, которые могут вноситься единовременно, либо в обозначенные сроки;
• Доля от продукции или прибыли;
• Предоставление конкретных услуг;
• При передаче определенной вещи в собственность и др.

Стороны могут сочетать указанные виды аренды, либо предлагать другие варианты оплаты стоимости. При определении расходов, рекомендуется включить в стоимость аренды следующие пункты:

• Коммунальные расходы на содержание площадей. Сюда входит отопление, канализация, освещение и т.п.;
• Стоимость предметов, которые необходимы для ухода за помещением — это известь, ведра, веники и т.п.;
• Оплата электроэнергии, которая требуется для функционирования лифтов, подъемников и различного оборудования, включая компьютеры и кассовые машины;
• Расходы на сигнализацию при условии ее наличия;
• Содержание противопожарных устройств и техники безопасности;
• Имущественный налог;
• Плата за землю;
• Рентабельность предприятия.

Арендная плата включает плату переменную и постоянную. Постоянная часть определяется в зависимости от политики предприятия, а переменная формируется из тех затрат, которые необходимы на техническое обслуживание территории помещения. Оплата может производиться по фактическим данным, которые подтверждены официально.

В ГК РФ сказано, что все расходы по содержанию имущества ложатся на плечи арендатора, если контракт не подразумевает другие условия. На деле подобные отношения могут быть оформлены в двух вариантах:

• Расходы несет именно арендодатель, но они входят в стоимость;
• Услуги оплачиваются арендатором, заключившим договоры с предприятиями, поставляющими ресурсы.

Арендная плата меняется в зависимости от выбранного способа оплаты услуг.

Пример расчёта арендной платы нежилого помещения

Для получения стоимости аренды применяется специальная формула:

ПД = Аим + Азем

в ней:

• ПД – это оплата, которую вносит арендатор по общей договоренности;
• Аим – оплата за арендованное имущество, в нее может входить стоимость аренды помещения;
• Азем в формуле — это плата за участок земли, на которой располагается недвижимость. Этот показатель формируется в каждом регионе, его можно уточнить, обратившись в муниципальные власти.

Показатель может включать самые разные факторы:

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S

здесь:

• Бап – представляет собой базовую ставку за использование помещения (цена за 1 квадратный метр);
• S – вся площадь предоставленного объекта;
• Кз – коэффициент, который подразумевает конкретную территорию, район, где расположен объект. Величина формируется на уровне законодательства и обозначается в приложении 1 ПП №209;
• Кт – тип арендованного помещения. Если речь идет о складском помещении, величина составляет 0,5, если объект без отопления, она равна 0,3, для других объектов используется 1;
• Кнж – качество помещения. Подразумевается расположение, состояние объекта, использование прилегающей территории. Каждый из коэффициентов утверждается правительством;
• Кд – деятельность самого арендатора. Максимальное значение обычно у банков, а также заведений игорного типа. Минимальные значения установлены для общественных структур, правоохранительных органов;
• Кс – имеет место, когда подразумевается субаренда.

Расчет значений будет следующим:

• Рассматривая материалы, из которых построено здание, нужно сказать, что кирпичные строения предполагают коэффициент 1,5, железобетонные – 1,25, деревянные — 0,8, смешанные – 1;
• Тип строения. Складские площади имеют коэффициент 0,5, не отапливаемые – 0,3, остальные предполагают коэффициент, равный единице;
• Расположение. Для подвала коэффициент 0,19, отдельно стоящие строения – 0,54, чердачные помещения – 0,26, пристройки – 0,32;
• Наличие и использование территории возле строения. Территория огорожена – коэффициент составляет 0,27, без ограждения – 0,16;
• Деятельность арендатора. Коэффициент для офисов равен 2,5, для банков – 3,0, гостиниц и агентств – 2,5, для общепита – 1,5.

Эти коэффициенты позволяют сформировать арендную плату для любых помещений.