Как снести старый дом и построить новый какие документы нужны

Петров А.В., будучи собственником жилого объекта, задумался над вопросом, как снести старый дом на земельном участке и возвести новый. Сосед сказал, что подаются уведомления, оформляются акты от инстанций и только тогда разрешаются работы. Петров не хотел тратить время и ждать согласия.

Может ли он обойтись без разрешения со стороны местных властей, и как выглядит процедура по сносу и постройке? Подробно освещаем порядок действий в статье.

Я могу снести старый дом, когда захочу?

Согласно п. 14.4 ст.1 ГрК РФ, сносом считается ликвидация жилого объекта при помощи разрушения, разборки, демонтажа, кроме случаев природных явлений или незаконных действий третьих лиц.

Собственник жилого объекта недвижимости принимает решение о сносе дома, если:

• планирует строительство (реконструкцию) нового по нормам гл.6 ГрК РФ.
• не хочет возводить новый дом, но и старый не нужен.

Например, Петров решил использовать земельный участок как место для отдыха на природе, либо намерен строиться через пару лет. Чтобы снести старый дом на участке необязательно тут же застраивать землю.

Снести дом могут в принудительном порядке, когда речь идёт о:

• самовольных (незаконных) постройках,
• жилых домах, признанных аварийными, либо изымаемых для нужд муниципалитета, а также расположенных в границах зон с особыми условиями эксплуатации территории, если режим таких зон, согласно ст.55.33 ГрК РФ, не допускает нахождение объектов капитального строительства (задний, жилых домов и др.).

Ещё одним случаем сноса старого дома на участке выступает соглашение о возмещении убытков по ч.2 ст. 55.33 ГрК РФ.

Сносить, нельзя реконструировать

Если Петров понимает, что старый дом не пригоден для использования и переделки, проще построить новый, законом предусмотрен порядок сноса старого частного дома, который проводится согласно положениям гл. 6.4 ГрК РФ и различается исходя из того, о каких объектах под снос идёт речь, и когда начались работы.

Главным документом-основанием для снятия с кадастрового учета недвижимости выступает Акт обследования, который может быть подготовлен исключительно кадастровым инженером. Помимо Акта собственник заполняет заявление и решение о сносе. 

Важно понимать, не только какой именно объект подлежит сносу, но и на каких землях он расположен. В некоторых случаях закон требует предоставление проектной документации или заключение эксперта. Кроме того, закон часто претерпевает изменения. Сегодня порядок упрощенный, а завтра - приносите дополнительные уведомления и разрешения. 

Для того, чтобы выяснить как правильно провести процедуру по сносу дома, обращайтесь к кадастровому инженеру. Найти кадастрового инженера в своем регионе, который разработает акт обследования объекта, можно с помощью онлайн каталога исполнителей земельно-кадастровых работ, а для расчета стоимости его услуг воспользуйтесь онлайн калькулятором земельно-кадастровых работ.

Как правильно оформить снос старого дома - порядок действий

1. Вызвать кадастрового инженера и заказать акт обследования места нахождения жилого дома и самого объекта недвижимости. Акт составляется на основании решения собственника о сносе или документов уполномоченных органов, когда право собственности на жилой дом прекращается по обстоятельствам, независящим от владельца, например, при стихийных бедствиях.
2. Подготовить проект работ по сносу после того, как дом отключается от коммуникаций. Проект составляется как отдельный документ (ч.2 ст.55.30 ГрК РФ) специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования на основании акта обследования от кадастрового инженера.
3. Заключить договор подряда на снос с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые входят в состав членов строительных СРО (саморегулируемых организаций).
4. Уведомить местные власти о планируемом сносе. Сделать это может как сам собственник, так и застройщик (технический заказчик), не владеющий земельным участком, но выполняющий постройку нового после сноса старого дома по заказу правообладателя. Вместе с уведомлением подаются результаты и материалы обследования объекта, куда входит и акт отключения от коммуникаций после запроса условий и непосредственного отключения эксплуатационными сетями газа, воды, теплоэнергии и т.д. (подобный акт не требуется, если на месте снесённого дома строится новый), и проект организации работ по сносу.
5. Получив разрешение, провести работы по сносу с вывозом мусора после демонтажа.
6. Вызвать кадастрового инженера для подготовки акта о ликвидации объекта недвижимости. Такой документ основание для снятия дома с кадастрового учёта, иначе регистрация сноса приостанавливается.
7. Подать повторное уведомление, но уже о завершении сноса, не позднее семи дней после окончания работ.
8. Обратиться в Росреестр, чтобы ликвидировать дом, то есть удалить с баланса объектов недвижимости.
9. Получить выписку ЕГРН, где указано, что за земельным участком жилой дом не числится.

Подобный порядок не касается сноса старых дачных домов, садовых жилых объектов, а также объектов ИЖС, которые построены на садовых (дачных) участках. Они, согласно ч.3 ст.55.30 ГрК РФ, не попадают под дома, для которых предусмотрена подготовка организации работ по сносу.

Следовательно, в таких случаях Петрову, задавшемуся вопросом о том, как правильно снести старый дом, необходимо только уведомить местную администрацию о планируемом сносе и окончании работ, подготовить акт обследования объекта, подать документы в Росреестр, чтобы официально прекратить существование объекта недвижимости и при желании начать строительство нового жилого объекта.

ВАЖНО: согласно п.8 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», снос старого дома на участке не подразумевает уведомление местной администрации, когда работы по сносу объекта капитального строительства не связаны со строительством или реконструкцией новых объектов на месте снесённого и начаты до 04.08.2018 г.

Если Петров начал работы по сносу дома до указанной даты и не планировал строить новый, он составляет и подписывает решение о сносе от своего имени, как собственника, вызывает кадастрового инженера для подготовки заключения акта обследования и обращается с необходимыми документами в Росреестр.

Нужно ли согласие соседей на снос старого дома

Закон не устанавливает подобного требования. Зато необходимо согласие других владельцев, когда:

• Планируется снос части дома, если жилой объект общая собственность двух и более граждан, либо приобретён в браке. В последнем случае требуется согласие супруга или супруги.
• Если дом принадлежит ребёнку или недееспособному гражданину, старый дом под снос допускается только с согласия органов опеки и попечительства, поскольку прекращается право собственности, и только после того, как будет найдено другое жильё.

Снос старого дома и строительство нового: что дальше

После того как старая постройка «уничтожена», а документы на неё удалены из базы Росреестра, можно начинать строительство нового дома. Граждане вольны выбирать порядок: уведомлять местную администрацию о начале и окончании работ, либо воспользоваться дачной амнистией.

Важно ознакомиться с Правилами землепользования и застройки в своём регионе, соблюсти требования относительно площади, этажности, высоты планируемых жилых домов, чтобы объект соответствовал градостроительным нормам.

Какие документы нужны, если хочу снести старый дом и построить новый

Подаётся уведомление через МФЦ, на портале «Госуслуги» или лично в местную администрацию с указанием:

• сведений о заявителе,
• выписки ЕГРН на земельный участок,
• -информации о сносимом доме (номер, адрес, выписка ЕГРН о праве собственности).

Аналогичные документы подаются и при строительстве при уведомительном порядке.

Какие документы нужны для строительства жилых объектов, и какой порядок предусмотрен дачной амнистией, читайте в статье «Как строить и реконструировать частные и садовые дома по закону».

Отвечая на вопрос, как снести старый дом и построить новый, стоит сказать, что процесс отличается знанием тонкостей законодательной базы и последних изменений в градостроительных нормах. Главное перед строительством нового дома на месте старого, последний в обязательном порядке удаляется из базы Росреестра как недвижимый объект, иначе налог на него так и будет приходить, и придётся платить за два жилых дома. Документы на снос старого дома и строительство нового отличаются исходя из жилых объектов и выбранного порядка проведения работ традиционного или упрощённого.