Законные способы увеличить земельный участок

Когда встаёт вопрос о том, как увеличить земельный участок в СНТ, ИЖС, деревнях, мкд (многоквартирном доме), владельцы зачастую прибегают и к незаконным способам и даже самозахвату территории. Но эксперты в сфере недвижимости отмечают, что расширить границы можно легально, соблюдая требования законодательства РФ.

Условия для расширения площади земельного участка

• Закон разрешает увеличение площади земельного участка только собственникам таких территорий, у которых право владения подтверждено выпиской из ЕГРН.
• Земля предназначается для ИЖС, садоводства (СНТ), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а границы уточнены в кадастре недвижимости с указанием координат.
• Объединённые в единый участок наделы входят в одну категорию земель и сопровождаются единым видом разрешенного использования.
• Площадь участков не выходит за пределы, установленные для землепользования и строительства.

Как законно увеличить земельный участок: легальные способы для собственников

Иванов И.И., будучи владельцем земельного участка, решил добавить к нему дополнительные размеры и увеличить владения. Какие варианты доступны для такой ситуации:

1.Перераспределение земельного участка и увеличение площади (прирезка)

Размеры надела расширяются благодаря присоединению смежных земельных территорий. Прирезкой такой процесс называется в разговорной речи, но, если обратиться к законодательству, подобного термина мы не найдём.

Воспользоваться способом могут владельцы земли (физические, юридические лица и ИП) в отношении наделов, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Перераспределение требуется, когда возникает желание расширить границы земельного участка ИЖС, СНТ, ЛПХ или увеличить площадь.

Начать прирезку можно, если земля отмежёвана, то есть имеет границы, площадь и поставлена на кадастровый учёт.

Согласно п. 3 ст. 11.9 Земельного кодекса (далее ЗК РФ), участок земли, образуемый после перераспределения, не должен выходить за границы населённого пункта, не может попадать в территорию общего пользования и оказаться за пределами застройки красных линий, которыми отчерчиваются дороги, коммуникации и т.п.

Отметим, что при перераспределении закон допускает увеличение земельного участка на 10 процентов от площади, поставленной на кадастровый учёт и не может превышать установленные пределы согласно п.1 ст. 39.29 ЗК РФ.

Перед проведением перераспределения стоит уточнить статус земли заказав выписку ЕГРН или через Публичную кадастровую карту.

Увеличение земельного участка путём перераспределения проводится, когда:

• Площадь надела не выходит за пределы допустимых размеров, установленных конкретно на уровне отдельного региона.
• На участке, который получает гражданин, не находятся объекты государственной или муниципальной собственности, а также принадлежащие частным лицам.
• Участки земли не изъяты и не ограничены в обороте, не входят в резерв для нужд государства и муниципалитета.
• Надел не продаётся на аукционе.
• Земли сохраняют целевое назначение.

Например, Иванов И.И. владеет участком в 10 соток. Надел не относится к муниципальной собственности. Если земля попадает под условия о перераспределении земельного участка с целью увеличения площади, Иванов может присоединить его к своему наделу, обратившись с соответствующим заявлением в местную администрацию, в МФЦ или подать через заявку портал «Госуслуги».

Между Ивановым и администрацией заключается соглашение на основании предоставленных документов:

• заявления на увеличение земельного участка,
• выписки из ЕГРН о праве собственности,
• межевого проекта, а при отсутствии схемы расположения,
• доверенности, когда с заявлением обращается поверенный.

После принятия решения не позднее 30 дней, согласно п.8 ст. 39.27 главы 5.4 ФЗ № 171 от 23.06.2014 г., с момента подачи заявления на увеличение площади земельного участка администрация или земельный департамент (в зависимости от того, в какой орган подавалась заявка) Иванов получит согласие или отказ на заключение соглашения о перераспределении.

При положительном ответе собственник заказывает межевание у кадастрового инженера, чтобы определить новые границы участка. После документы подаются в Росреестр, и новый участок ставится на кадастровый учёт.

Такое увеличение земельного участка обойдётся Иванову в размере 15% от кадастровой стоимости участка. Когда надел принадлежит местной власти, цена зависит от региона и самого муниципалитета. Например, в Московской области плата за увеличение площади земельных участков составит 50% от кадастровой стоимости земельного надела, если речь идёт о муниципальной собственности и 15% при федеральной.

2.Уточнение границ земельного участка (межевание)

Такой способ доступен, когда земельному участку присвоен кадастровый номер, но границы не установлены и отсутствуют сведения о координатах.

Тогда собственник вправе провести увеличение площади земельного участка при уточнении сведений о границах и площади надела. Уточнение допускается и когда при предыдущем межевании допущены кадастровые ошибки.

Чаще уточнение проводится в отношении участков, которые поставлены на кадастровый учёт до принятия ЗК РФ. Например, Иванов стал владельцев земли в 2000 году. По документам площадь равна 15 соткам, но фактические эксплуатируются 20, информация о прохождении границ отсутствует.

Увеличить земельный участок здесь можно после межевания, что позволит разрешать споры с соседями, не допускать самовольные постройки, совершать сделки с землёй.

Увеличение земельного участка при межевании подлежит согласованию с владельцами смежных наделов. Кадастровый инженер направляет им извещения, а если соседей найти не получается, публикует его в СМИ.

Отвечаем на вопрос: как увеличить площадь земельного участка? После межевания, на основании сформированного межевого плана, где кадастровым инженером указываются координаты границ надела и площадь.

При уточнении границ увеличить площадь земельного участка допускается не больше чем на 10 процентов от размера исходного участка. Например, участок Иванова составляет 10 соток, значит, расширить его можно только на 0,1.

3.Можно ли увеличить земельный участок при выкупе заброшенной территории

Можно, когда участок никому не принадлежит. При желании его выкупают на аукционе для того, что провести увеличение земельного участка за счёт прилегающей территории.

Когда за участком не числится собственник, он переходит в местное владение. На торгах, заключив арендное соглашение или выкупив землю, можно увеличить земельный участок путем присоединения пустующей территории.

Согласно ст. 234 Гражданского Кодекса РФ, расширить земельный надел можно, став собственником бесхозного участка по приобретательской давности. Например, Иванов И.И. не владеет участком, но добросовестно относится к нему, как к собственному на протяжении 15 лет. Тогда он может увеличить границы своего земельного участка при помощи заброшенного.

Выкупить землю можно и у частного собственника, если последний согласен на сделку, а позже объединить надел со своим.

Увеличение земельного участка мкд (многоквартирного дома)

Процедура регулируется нормами Гражданского и Земельного Законодательства. Согласно ст. 246 Гражданского кодекса (далее ГК РФ), преобразования в отношении земельных участков, в том числе и увеличение, допускается при согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Увеличение земельного участка под МКД для расширения площади разрешено путём перераспределения.

Как видим, в нормативной базе предусмотрены конкретные варианты, чтобы по возможности исключить незаконное увеличение земельных участков. Выбрав подходящий, можно стать легальным владельцем земли, путем увеличения ее площади.