Кто определяет кадастровую стоимость
С 2017 года государственную кадастровую оценку переводили с частных оценщиков на государственные учреждения. Сейчас в каждом регионе её проводит ГБУ, которое создал субъект РФ. Привлекать других лиц к самому расчёту ГБУ не может. Полномочия распределены так:
| Участник | Что делает |
|---|---|
| Уполномоченный орган региона | Принимает решение о проведении оценки, утверждает её результаты |
| ГБУ региона | Собирает сведения, считает стоимость, составляет отчёт, даёт разъяснения, исправляет ошибки, рассматривает заявления об установлении рыночной стоимости |
| Росреестр | Проверяет проект отчёта на соответствие требованиям и методическим указаниям, ведёт мониторинг оценки |
| ППК «Роскадастр» | Готовит перечень объектов для оценки, ведёт фонд данных кадастровой оценки, вносит стоимость в ЕГРН |
Кадастровые инженеры и БТИ стоимость не считают. Устаревшую «инвентаризационную стоимость» из БТИ для налога на имущество физлиц больше не применяют: статьи 402 и 404 Налогового кодекса, где она упоминалась, утратили силу по закону от 23.11.2020 № 374-ФЗ.
Когда проходит оценка и с какого года действует результат
Закон разделил объекты на два вида: земельные участки и всё остальное (здания, помещения, сооружения, объекты незавершённого строительства, машино-места). Каждый вид оценивают одновременно по всему региону.
- В 2022 году все регионы оценили земельные участки, в 2023 году здания и помещения.
- Очередную оценку проводят через четыре года после предыдущей. По общему правилу это земля в 2026 году, здания в 2027 году. Города федерального значения могут оценивать раз в два года.
- Решение о проведении оценки регион принимает не позднее чем за шесть месяцев до 1 января года оценки.
- Акт об утверждении результатов вступает в силу через месяц после опубликования, а новую стоимость применяют с 1 января следующего года.
Получается, что результаты оценки земли 2026 года начнут применять с 1 января 2027 года, если регион утвердит их в срок. Точный график смотрите на сайте своего ГБУ или регионального министерства имущества.
Как считают: группы, факторы, подходы
Оценка массовая. Каждый дом и каждый участок отдельно никто не оценивает, это сотни тысяч объектов в регионе. Порядок задают методические указания о государственной кадастровой оценке, утверждённые приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 (они заменили прежние указания Минэкономразвития).
- Группировка. Объекты делят на группы и подгруппы по виду использования, назначению, местоположению, сегменту рынка. Например, участки под ИЖС отдельно от сельхозугодий, жилые дома отдельно от складов.
- Факторы. Для каждой группы отбирают ценообразующие факторы. Закон требует обязательно учитывать для зданий местоположение, год постройки, материал стен, серию многоквартирного дома, ветхость или аварийность, нахождение в зоне с особыми условиями использования. Для участков обязательны местоположение и такие зоны.
- Модель. Стоимость считают сравнительным, доходным или затратным подходом (п. 3 и 44 методических указаний). Где много сделок, как с квартирами и участками под ИЖС, есть из чего строить сравнение с рынком. Для зданий и сооружений указания называют затратный подход, а сравнение с рынком при их оценке не применяют или применяют только для проверки результата. Выбор подхода ГБУ обосновывает в отчёте.
- Контроль качества. Результаты сверяют с ценовой ситуацией на рынке, в том числе с ценами сделок из ЕГРН.
Сведения ГБУ берёт из ЕГРН и запрашивает у органов власти и организаций. Ремонт, мебель, «хорошие соседи» в расчёт не попадают: только то, что есть в официальных данных. Как это выглядит для частного дома, разобрано в статье «Кадастровая стоимость частного дома».
Этапы оценки и где можно вмешаться
| Этап | Что может сделать владелец |
|---|---|
| Решение о проведении оценки, приём документов ГБУ | Подать в ГБУ документы о характеристиках объекта, которых нет в ЕГРН или которые там неверны |
| Проект отчёта размещён в фонде данных кадастровой оценки | Подать замечания к проекту отчёта в ГБУ или МФЦ в течение 30 календарных дней, пока проект размещён (ч. 13 и 17 ст. 14 закона № 237-ФЗ), приложить документы |
| Проверка проекта Росреестром, утверждение актом региона | Следить за публикацией акта |
| Стоимость внесена в ЕГРН и применяется | Получить разъяснения, подать заявление об исправлении ошибки или об установлении рыночной стоимости |
Стадия замечаний к проекту отчёта самая недооценённая. Если ГБУ учтёт замечание, оно обязано проверить, не нужно ли так же пересчитать соседние и однотипные объекты.
Почему стоимость меняется между турами
- Изменились характеристики. Дом реконструировали, участку сменили вид разрешённого использования. ГБУ пересчитывает стоимость по действующей модели.
- Исправили ошибку. В ЕГРН или в самой оценке.
- Установили рыночную стоимость по заявлению владельца.
- Упал рынок. Роскадастр каждый год считает индексы рынка недвижимости по состоянию на 1 января. Если индекс упал больше чем на 30% по сравнению с годом после последней оценки, актуальную кадастровую стоимость пересчитывают.
Можно ли определить кадастровую стоимость самому
Официально нет. Кадастровая стоимость появляется только как результат расчёта ГБУ, и для налога, аренды или выкупа земли применяют сведения из ЕГРН. Независимый оценщик определяет рыночную стоимость, и её можно сделать кадастровой только через ГБУ или суд.
Прикинуть, не завышена ли ваша стоимость, вполне реально:
- Возьмите выписку ЕГРН о кадастровой стоимости (бесплатно) и проверьте характеристики объекта: площадь, вид использования, год, материал.
- Сравните стоимость одного квадратного метра или сотки с соседними похожими объектами на публичной кадастровой карте.
- Сравните с ценами объявлений и сделок в своём районе.
- Если что-то не сходится, подайте в ГБУ обращение о разъяснениях. ГБУ отвечает в течение 30 дней и объясняет, какие сведения и факторы использованы.
Если нашли ошибку или стоимость выше рынка, дальше путь один: заявление в ГБУ, а при отказе суд. Порядок описан в статье «Снижение кадастровой стоимости». Сроки туров и регламенты ГБУ в регионах могут отличаться, это стоит уточнить на сайте своего учреждения.
Частые вопросы
Почему упала кадастровая стоимость квартиры?
Чаще всего прошёл новый тур оценки и модель дала меньшую стоимость. Другие причины: исправили ошибку, установили рыночную стоимость или Роскадастр пересчитал стоимость после падения индекса рынка.
Должна ли кадастровая стоимость быть ниже рыночной?
Прямого правила «не выше рыночной» в законе нет. Но если кадастровая стоимость выше рыночной, владелец вправе добиться установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
Где посмотреть отчёт об оценке своего региона?
В фонде данных государственной кадастровой оценки, который ведёт Роскадастр, и на сайте ГБУ. Там же публикуют проекты отчётов для замечаний.
Кто проводил оценку раньше?
До перехода на закон № 237-ФЗ оценку по заказу регионов делали частные оценщики по закону об оценочной деятельности. Подробнее об истории в статье «Кто проводит кадастровую оценку».
Источники
- Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ред. от 28.12.2025): ст. 11, ст. 14, ст. 15, ст. 18, ст. 19.1, ст. 20, ст. 7.
- Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ, ст. 6 (оценка земли в 2022 году и зданий в 2023 году, ред. от 28.12.2025).
- Методические указания о государственной кадастровой оценке, утверждены приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 (ред. от 15.09.2025), п. 3, 26.3, 44.
Комментарии