Снижение кадастровой стоимости

Поскольку долгие годы в нашей стране отсутствовал как таковой институт государственных кадастровых оценщиков и единый подход в расчетах, сформировалась тенденция, когда кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что идет вразрез действующему законодательству. Посему снижение кадастровой стоимости, вопрос крайне актуальный и требующий особого внимания и понимания.

Инвентаризационная, кадастровая и рыночная стоимости объектов недвижимости, какая разница между ними?

Для начала, стоит пояснить тот факт, что в разное время для расчета налога на имущество использовалась стоимость объекта недвижимости различного вида.
Так, ранее, налог на объекты капитального строительства, начислялся исходя из их инвентаризационной стоимости, которая определялась БТИ.
Инвентаризационную стоимость объекта условно можно назвать «урезанной», поскольку при ее расчете не учитывались важные ценообразующие факторы. Основными показателями для ее расчета служили площадь объекта, его технические характеристики (коммуникации, стоимость стройматериалов, количество этажей и пр.) и физический износ. Не удивительно, что инвентаризационная стоимость была относительно копеечной и не имела ничего общего с объективной ценой объекта недвижимости, что служило раздольем для искусственного занижения цен при сделках купли-продажи.
На смену ей пришла кадастровая стоимость, которая на сегодняшний день, рассчитывается абсолютно для всех видов недвижимости (земельный участок, дом, сооружение и пр.). Кадастровая стоимость наиболее адекватно и полноценно отражает ценность (в материальном отношении) объектов недвижимости, при этом не забывая про свое изначальное предназначение: согласитесь, платить налог за «вид из окна» или иное «украшательство», не логично (из чего она состоит и как формируется, читайте в нашей статье).
Кадастровая стоимость в большей степени ориентирована и зависима от региональной экономики и не учитывает состояние рынка, курс валюты, спрос и прочие факторы, которые формируют рыночную стоимость недвижимости.
Поэтому, несмотря на то что эти две системы оценок пытаются максимально уровнять, в законе четко сформулирована основополагающая поправка: «кадастровая стоимость не должна превышать рыночную».
Конечно, кадастровая стоимость превышает инвентаризационную по своей величине, но если вы видите (о том, как узнать кадастровую стоимость, читайте здесь), что государство оценило ваш участок в 1,5 млн. руб., соответственно с них платятся налоги (о том, как устанавливается ставка налога по кадастровой стоимости, читайте в нашей статье), а его «красная цена» на рынке 500 тыс. руб., стоит серьезно задуматься о снижении кадастровой стоимости.

Как понять, что кадастровая стоимость объекта завышена?

Изначально необходимо разобраться в связи с чем допущена ошибка в расчете кадастровой стоимости и почему она столь высока: из-за использования неверных характеристик участка или же из-за применения неподходящей методологии оценки.
Для этого необходимо обратиться в государственное бюджетное учреждение (далее – «ГБУ»), которое ныне уполномочено на проведение государственной кадастровой оценки (в каждом регионе организовано свое ГБУ), за разъяснениями, о чем пишется соответствующее заявление.
ГБУ обязано предоставить разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, в течении 30 дней.

Техническая ошибка в расчете кадастровой стоимости

Если завышенная кадастровая стоимость обусловлена технической ошибкой (например, для расчета использовалась неверная площадь объекта), для ее снижения достаточно будет подать в ГБУ обращение об исправлении допущенной ошибки. К обращению потребуется приложить документ, подтверждающий использование ошибочных данных (например выписка из ЕГРН на объект недвижимости).

Методологическая ошибка в расчете кадастровой стоимости

Однако методологическую ошибку выявить и самое главное доказать куда сложнее. Для снижения кадастровой стоимости из-за допущенной методологической ошибки, придется собрать существенную доказательную базу, например, оформить отчет об оценке рыночной стоимости объекта вместе с положительным экспертным заключением на такой отчет. За таким документом необходимо обратиться к независимому оценщику (частной практики или сотруднику юридического лица, не имеет значения), чьи услуги, соответственно, платные.

Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости

Порядок снижения кадастровой стоимости может быть административным или судебным.

Снижение кадастровой стоимости в административном порядке

В случае снижения кадастровой стоимости в административном порядке, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые создаются уполномоченным органом субъекта РФ (например, в Московской области это Минимущество области).
Комиссия в течении 30 дней рассмотрит обращение и вынесет решение об определении кадастровой стоимости в размере рыночной (в соответствии с представленным отчетом) или отклонит заявление.
Если комиссия все же отказала вам в снижении кадастровой стоимости, такое решение можно оспорить в суде.

Снижение кадастровой стоимости в судебном порядке

Основанием для подачи иска в суд о снижении кадастровой стоимости, может быть как отказ комиссии, так и волеизъявление истца, т.е. собственник вправе самостоятельно выбрать каким путем пойти. Правда такая вариативность предусмотрена только для физических лиц, если же необходимо снизить кадастровую стоимость объекта, находящегося в собственности юридического лица, изначального обращения в комиссию не избежать.
При снижении кадастровой стоимости в судебном порядке, для формирования доказательной базы также потребуется отчет об оценке рыночной стоимости объекта. Правда в данном случае, при удовлетворении исковых требований истца все судебные издержки будут взысканы с ответчика.

Снижение кадастровой стоимости государством

Снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть произведено и государством (да, вот такие чудеса).
Система привлечения к государственной кадастровой оценке наемных оценщиков и, как следствие, отсутствие единой методологии в расчетах, проявили себя не лучшим образом.
Поэтому государство законодательно ввела систему мониторинга и анализа кадастровой стоимости объектов недвижимости на всей территории РФ.
Такой контроль осуществляется посредством ежеквартального расчета индекса рынка недвижимости в каждом субъекте РФ.
В случае понижения данного индекса более чем на 30%, государством осуществляется внеочередная кадастровая оценка и, соответственно, пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости в субъекте.
Также внеочередной пересчет кадастровой стоимости осуществляется, если на территории субъекта в отношении 30% и более объектов недвижимости было произведено оспаривание результатов оценки (в связи с установлением рыночной стоимости).
Однако, не рекомендуем рассчитывать на то, что кто-то сделает вашу «работу» за вас. Внеочередную кадастровую оценку можно так и не дождаться, при этом длительное время продолжать из собственного кармана оплачивать огрехи государства.