Оценка и переоценка кадастровой стоимости

Для владельцев недвижимого имущества существование кадастровой стоимости, не новость (о ней мы подробно писали здесь здесь), но то как производится оценка и переоценка кадастровой стоимости - тема, требующая пояснений. Приступим!

Что такое кадастровая стоимость

В Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется как величина, установленная в результате проведенной государственной оценки, которая в свою очередь осуществляется в соответствии с методическими указаниями, утвержденными Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 № 226 (далее – «Указания»).
С учетом норм действующего законодательства кадастровую стоимость можно трактовать как наиболее вероятную цену объекта, при его продаже на открытом рынке, правда без учета «итальянских обоев» и «приличных соседей» (все-таки разница между кадастровой стоимостью и рыночной существует, о чем подробно написано в нашей статье), ведь основным предназначением кадастровой стоимости было и по-прежнему остается формирование налоговой базы.

Что такое оценка кадастровой стоимости и кто ее осуществляет

Под оценкой кадастровой стоимости понимается многоэтапный процесс ее определения: начиная с установления территории подлежащей гос.оценке, заканчивая непосредственно расчетами и анализом результатов. Данная процедура строго регламентирована Указаниями и задействован в ней целый альянс органов власти и учреждений.
Оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости всегда производило государство. Правда ранее непосредственный расчет осуществляли частные оценочные компании по найму, а теперь на это уполномочены вновь созданные государственные бюджетные учреждения (далее – «ГБУ»).
Решение же о проведении оценки принимается исполнительным органом государственной власти субъекта РФ (например, в Московской области это Минимущество субъекта), в соответствии с которым Росреестр осуществляет подготовку списка объектов недвижимости, подлежащих гос.оценке. Такие списки передаются в ГБУ, которое и производит всю необходимую калькуляцию (о том, как формируется и из чего состоит кадастровая стоимость, можно прочитать здесь).

Результаты оценки кадастровой стоимости

Результатом оценки кадастровой стоимости, является отчет, разработанный ГБУ. В таком отчете помимо непосредственных расчетов содержатся: рыночная информация, сведения о ценообразующих факторах, обоснование выбранного подхода и модели оценки и т.д.
ГБУ передает отчет в Росреестр на проверку и далее в исполнительный орган государственной власти субъекта на утверждение.
Кстати, в момент согласования отчета, свои замечания к результатам оценки имеет право выразить любое заинтересованное лицо и, если они будут основательными, кадастровую стоимость пересчитают (переоценят).

Переоценка кадастровой стоимости в 2021 году

Переоценка кадастровой стоимости в 2021 году может осуществляться как государством, так и владельцами недвижимости.
Случаи, при которых производится переоценка кадастровой стоимости, могут быть следующими:

Превышение рыночной стоимости

Первый и основной мотив произвести переоценку кадастровой стоимости объекта недвижимости – это ее превышение над рыночной. Сей факт противоречит закону и здравому смыслу. Например, когда аналогичные соседние участки в условиях реального рынка продаются за 500 тысяч рублей, а вашу землю государство оценило в 1,5 миллиона рублей (и соответственно именно с этой суммы вы платите земельный налог) не иначе как вопиющая ситуация, подлежащая оспариванию.
Переоценку кадастровой стоимости в данном случае можно произвести в административном или судебном порядке.
Для переоценки в административном порядке необходимо обратиться с соответствующим заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая создается исполнительным органом государственной власти субъекта. Правда придется раскошелиться на отчет об оценке рыночной стоимости объекта с экспертным заключением на него, поскольку он является обязательным приложением к таким заявлениям.
Если же в административном порядке в переоценке кадастровой стоимости было отказано, можно обратиться в суд или избрать судебный порядок изначально (актуально для физических лиц, юридическим обращения в комиссию не избежать).
В суде также потребуется отчет об оценке рыночной стоимости объекта, правда в случае удовлетворения требований истца, все судебные издержки будут взысканы с ответчика.
Подробнее об оспаривании кадастровой стоимости читайте в нашей статье: «можно ли и как оспорить кадастровую стоимость?».

Техническая или методологическая ошибка при оценке кадастровой стоимости

Причины установления ошибочной кадастровой стоимости объекта, могут заключаться в технических или методологических ошибках ее определения.
Техническая ошибка связана с применением в расчетах неверных характеристик объекта недвижимости (например, площадь не та или вид разрешенного использования) или элементарные опечатки и арифметические ошибки, которые повлияли на величину кадастровой стоимости.
Методологическая же ошибка заключается в применении неверной методики оценки кадастровой стоимости.
Выявить такой огрех можно либо запросив в ГБУ разъяснения, либо заказав выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Правда распознать такую ошибку в данных документах вряд ли получится самостоятельно (ну только если вы не оценщик), скорее всего придется обратиться к профессионалу за помощью.
Для исправления таких ошибок достаточно будет обратиться в местное ГБУ с соответствующим обращением, к которому потребуется приложить документ, подтверждающий наличие такой ошибки (например, выписку из ЕГРН) и описать суть ваших требований.
В случае установления допущенной технической или методологической ошибки, ГБУ в течении 60 дней производит переоценку кадастровой стоимости объекта.

Плановая и внеплановая переоценка

Выше перечисленные случаи относились к переоценке, инициированной правообладателем объекта недвижимости, но существует и государственная переоценка кадастровой стоимости.
Так, согласно действующему законодательству плановая переоценка производится в рамках государственной кадастровой оценки, которая проводится не чаще чем каждые 3 года (в городах федерального значения не чаще чем каждые 2 года), но не реже чем раз в 5 лет.
Внеплановая же переоценка кадастровой стоимости может быть произведена в случае понижения индекса рынка недвижимости субъекта (рассчитывается ежеквартально) более чем на 30%, а также в случае, если на территории субъекта в отношении 30% и более объектов недвижимости было осуществлено оспаривание результатов оценки, т.е. переоценка кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной.

Хотим еще раз напомнить, что вы не обязаны оплачивать ошибки государства из собственного кармана, поэтому настоятельно рекомендуем мониторить кадастровую стоимость вашего имущества, тем более, что на нашем сайте есть статья, которая подробно описывает как это сделать, не выходя из дома и бесплатно, буквально за пару минут (ссылка).