Техплан при изменении сведений об объекте недвижимости

Рубрика: Кадастр и документы на участок

Новый технический план нужен, когда у здания или помещения изменились основные сведения в ЕГРН: площадь, контур на участке, количество этажей, материал стен, границы помещения. Такое бывает после пристройки, надстройки, перепланировки или исправления старых данных. Кадастровый инженер готовит техплан «в связи с изменением сведений», а собственник подаёт заявление о кадастровом учёте изменений, гражданин может сделать это через Госуслуги без электронной подписи. Адрес, назначение здания, вид разрешённого использования относятся к дополнительным сведениям, и для их изменения техплан обычно не нужен.

Модель дома на поэтажном плане: обмеры для технического плана

Основные и дополнительные сведения: что меняют через техплан

Закон о регистрации недвижимости делит сведения кадастра на основные и дополнительные (ст. 8 закона № 218-ФЗ). Основные описывают сам объект, их меняют по заявлению собственника и, как правило, с новым техпланом. Дополнительные меняются по решениям органов власти и попадают в ЕГРН через межведомственный обмен.

В старых статьях и даже в некоторых памятках адрес, назначение и разрешённое использование называют основными сведениями. По действующей редакции закона это не так.

Какие сведения как меняются (ст. 8 закона № 218-ФЗ)
Сведение	Вид	Как обычно меняют
Площадь здания или помещения	Основное	Техплан
Описание местоположения, контур на участке	Основное	Техплан
Количество этажей, в том числе подземных	Основное	Техплан
Материал наружных стен	Основное	Техплан
Год ввода в эксплуатацию или завершения строительства	Основное	Техплан
Основная характеристика сооружения (протяжённость, площадь застройки, высота и т. п.)	Основное	Техплан
Номер этажа, на котором находится помещение	Основное	Техплан
Адрес	Дополнительное	Через органы, ведущие адресный реестр
Назначение здания (жилой дом, садовый дом, нежилое, гараж)	Дополнительное	По решению или акту органа власти, в ряде случаев по заявлению собственника
Вид разрешённого использования	Дополнительное	По документам градостроительного зонирования, заявлению правообладателя
Наименование здания, сооружения	Дополнительное	По заявлению собственника за 5 рабочих дней, техплан не требуется. Наименование должно совпадать с разрешением на ввод в эксплуатацию или реестром объектов культурного наследия (ч. 18 ст. 70 закона № 218-ФЗ)
Кадастровая стоимость	Дополнительное	По результатам кадастровой оценки

Если дополнительные сведения в ЕГРН так и не попали, заинтересованное лицо вправе само подать заявление об их внесении.

В каких случаях нужен техплан на изменения

Реконструкция дома или садового дома. Пристройка, надстройка мансарды, второй этаж. Техплан прикладывают к уведомлению об окончании реконструкции (ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса). Орган власти, если нет нарушений, сам передаёт документы в Росреестр не позднее пяти рабочих дней (ч. 1.2 ст. 19 закона № 218-ФЗ). До 1 марта 2031 года для дома на садовом участке, участке ИЖС или ЛПХ в населённом пункте можно обойтись без уведомлений, по правилам дачной амнистии.
Реконструкция других зданий и сооружений. Если нужно разрешение на строительство, учёт изменений идёт после ввода в эксплуатацию, обычно по заявлению органа, выдавшего разрешение (ч. 21 ст. 40 закона № 218-ФЗ).
Перепланировка квартиры. Техплан помещения прикладывают к уведомлению о завершении перепланировки (ч. 1 ст. 28 Жилищного кодекса), дальше документы в Росреестр направляет орган местного самоуправления. Подробно в статье как узнать, узаконена ли перепланировка.
Площадь в ЕГРН посчитана по старым правилам или с ошибкой. Инженер готовит техплан, а если ошибка была в прежнем техплане, исправление идёт как реестровая ошибка (ст. 61 закона № 218-ФЗ). Об этом подробнее в статье про кадастровую ошибку.
Дом учтён до 2013 года без координат. Чтобы внести его местоположение на участке, делают техплан без проектной документации и поэтажных планов (ч. 9.1 ст. 24 закона № 218-ФЗ). Это то, что называют «привязкой» дома к участку.

Если объект построен впервые, а не изменён, это уже не учёт изменений, а постановка на учёт. Общий порядок подготовки техплана описан в статье о кадастровых работах по техплану, а для газопроводов, дорог и кабелей есть отдельные правила, о них в статье про техплан линейного объекта.

Что входит в такой техплан

Форма та же, что и для нового объекта: приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Техплан состоит из текстовой и графической частей. В текстовой обязательно есть общие сведения о кадастровых работах, исходные данные, характеристики объекта и приложение. При изменениях инженер заполняет характеристики, которые поменялись, и указывает кадастровый номер объекта.

Другие разделы появляются по ситуации. Если инженер мерил здание на местности, добавляются сведения о геодезической сети и схема геодезических построений. Если меняется контур, будут описание местоположения, схема расположения на участке и чертёж контура. Для помещения прикладывают план этажа. В заключении инженер поясняет, что и почему изменилось, если это не видно из других разделов.

Документы, на основании которых указаны новые сведения (проект, разрешение на ввод, декларация, акт приёмочной комиссии), инженер включает в приложение в виде PDF-файлов, подписанных его электронной подписью.

Кто и как подаёт заявление

Заявление о кадастровом учёте изменений подаёт собственник объекта. Есть три способа:

Госуслуги или личный кабинет на сайте Росреестра. Заявление об учёте в связи с изменением основных сведений можно подать без усиленной электронной подписи владельца (ч. 1.2 ст. 18 закона № 218-ФЗ). Сам техплан должен быть подписан подписью инженера.
МФЦ. Заявление пишут на месте, техплан приносят в электронном виде или указывают номер, под которым инженер положил его в электронное хранилище Росреестра (ч. 4 ст. 20 закона № 218-ФЗ).
Через кадастрового инженера по доверенности, если он оказывает такую услугу.

При реконструкции ИЖС с уведомлением и при перепланировке квартиры документы в Росреестр отправляет орган власти, отдельно идти не нужно.

Госпошлина и сроки

Пошлина и срок учёта изменений
Что	Размер или срок	Основание
Госпошлина за кадастровый учёт в связи с изменением сведений, гражданин	1000 руб.	пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ
То же, организация	2000 руб.	пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ
Срок учёта при подаче в Росреестр, в том числе через Госуслуги	5 рабочих дней	п. 3 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ
Срок учёта при подаче через МФЦ	7 рабочих дней	п. 4 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ
Объекты на участках для ИЖС, ЛПХ, садоводства	3 рабочих дня, через МФЦ 5	п. 8.4 и 11.1 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ

Для дома на участке ИЖС, ЛПХ или садовом участке пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ называет 700 руб. за кадастровый учёт такого объекта. Разъяснения, какая ставка действует именно для учёта изменений, 1000 или 700 руб., мы не нашли, поэтому сумму уточните в Росреестре или МФЦ до оплаты.

Правила зависят от вида объекта, и региональный Росреестр иногда толкует их по-своему. Если случай нестандартный (самовольная пристройка, спор с соседями, долевая собственность), сначала обсудите его с кадастровым инженером или юристом.

Частые вопросы

Обязательно ли вносить изменения, если я пристроил веранду?

Если пристройка изменила площадь или контур дома, сведения в ЕГРН перестают совпадать с реальностью. Продать, заложить или разделить такой дом будет сложнее, поэтому изменения лучше внести. Входит ли конкретная веранда в площадь дома, инженер определит по требованиям Росреестра к подсчёту площади.

Нужен ли техплан, чтобы сменить садовый дом на жилой?

Назначение здания относится к дополнительным сведениям. Садовый дом признают жилым по решению органа местного самоуправления в порядке, который установило Правительство (ч. 3 ст. 23.1 закона № 217-ФЗ, Положение, утверждённое постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Решение администрация сама направляет в Росреестр (п. 22 ч. 1 ст. 32 закона № 218-ФЗ), техплан для этого обычно не заказывают. Перечень документов уточняйте в администрации.

Можно ли исправить площадь без нового техплана?

Если площадь в ЕГРН ошибочно перенесена из документов, это техническая ошибка, её исправляют по заявлению без техплана (ч. 1 ст. 61 закона № 218-ФЗ). Если ошибка в самом техплане или в обмерах, это реестровая ошибка: её исправляют по новому техплану от кадастрового инженера (ч. 3 ст. 61).

Кто отвечает, если в техплане ошибка?

Кадастровый инженер, который его подписал. Если учёт приостановили из-за его ошибки, он должен исправить техплан, условия лучше заранее прописать в договоре.