Земельный участок: понятие и признаки по Земельному кодексу © Геостарт

Рубрика: Кадастровый учет

По Земельному кодексу земельный участок это недвижимая вещь: часть земной поверхности с характеристиками, которые позволяют отличить её от соседних участков (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). На практике участок индивидуализируют сведения ЕГРН: кадастровый номер, описание местоположения границ, площадь, категория земель и вид разрешённого использования. Прежнее определение из ст. 11.1 ЗК РФ утратило силу с 1 марта 2015 года.

Определение земельного участка в законе

Земельный кодекс называет три объекта земельных отношений: землю как природный объект и ресурс, земельные участки и части земельных участков (п. 1 ст. 6 ЗК РФ). Определение участка дано в п. 3 той же статьи:

«Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи».

Там же сказано, что в случаях, установленных федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки, например намывные на водных объектах.

Во многих статьях до сих пор цитируют ст. 11.1 ЗК РФ, где участок определяли через границы, установленные по федеральным законам. Эта статья утратила силу с 1 марта 2015 года (закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Ссылаться на неё в документах и спорах не стоит.

Признаки земельного участка

Из определения и закона о регистрации недвижимости складываются признаки, по которым участок отличают от остальной земли.

Признаки земельного участка и где они записаны
Признак	Что это значит	Где смотреть
Недвижимая вещь	Участок нельзя переместить, права на него регистрируют в ЕГРН	ГК РФ, ЗК РФ ст. 6
Кадастровый номер	Уникальный номер, который не повторяется	Выписка ЕГРН, кадастровая карта
Описание местоположения	Границы, заданные координатами характерных точек	Раздел 3.2 выписки ЕГРН об объекте недвижимости
Площадь	Вычисляется по границам	Выписка ЕГРН
Категория земель	Одна из семи категорий по целевому назначению (ст. 7 ЗК РФ)	Выписка ЕГРН
Вид разрешённого использования	Что на участке можно делать: ИЖС, садоводство, ЛПХ и так далее	Выписка ЕГРН, правила землепользования и застройки

Кадастровый номер, описание местоположения и площадь входят в основные сведения об объекте недвижимости, которые вносят в кадастр (ч. 4 ст. 8 закона № 218-ФЗ). О категориях и видах использования подробно в статье категории земель и виды разрешённого использования.

Категорий семь: земли сельскохозяйственного назначения; населённых пунктов; промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса.

Участок, часть участка и земли

Объекты земельных отношений
Объект	Пример	Можно продать или купить?
Земля	Неразграниченная земля за околицей, не поставленная на учёт	Нет, сначала из неё образуют участок
Земельный участок	Ваш участок под ИЖС с кадастровым номером	Да
Часть участка	Полоса под сервитут для прохода соседа	Отдельно нет. На часть участка может быть установлен сервитут

Землю вокруг вашего забора, которая не входит в чьи-то участки, называют землями. Огородить её без оформления нельзя: это самовольное занятие (ст. 7.1 КоАП РФ).

Как появляется земельный участок

Участки образуются при разделе, объединении, перераспределении участков или выделе из них, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ). Из государственной или муниципальной земли участок образуют по проекту межевания территории, по схеме расположения участка на кадастровом плане территории или по проектной документации лесных участков (ст. 11.3 ЗК РФ). Об этом подробнее в статье о проекте межевания территории.

Размер участка не произвольный. Предельные минимальные и максимальные размеры задают градостроительные регламенты в правилах землепользования и застройки, а где регламентов нет, Земельный кодекс и другие законы (ст. 11.9 ЗК РФ). Узнать, какие размеры действуют у вас, можно по территориальной зоне: об этом статья зонирование территорий.

Технически новый участок появляется после межевания: кадастровый инженер готовит межевой план, Росреестр ставит участок на учёт и присваивает кадастровый номер. Процедура описана в статье кадастровый учёт.

Какие права бывают на участок

Права на земельный участок
Право	Кто может иметь	Норма
Собственность	Граждане, организации, государство, муниципалитеты. Иностранцы не могут владеть участками на приграничных и некоторых других территориях	Ст. 15 ЗК РФ
Аренда	Любые лица по договору	Ст. 22 ЗК РФ
Сервитут	Тот, кому нужен проход, проезд, прокладка сетей через чужой участок	Ст. 23 ЗК РФ
Безвозмездное пользование	В случаях, перечисленных в законе	Ст. 24 ЗК РФ
Постоянное (бессрочное) пользование	Сейчас предоставляют только органам власти, государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям, центрам исторического наследия президентов и Банку России	П. 2 ст. 39.9 ЗК РФ
Пожизненное наследуемое владение	Граждане, получившие участки на этом праве раньше	Такие участки можно оформить в собственность (п. 3 ст. 3 закона № 137-ФЗ)

Об аренде у государства читайте в статье аренда земли у государства, о сервитуте в статье что такое сервитут.

Бесплатно участок из государственной или муниципальной земли получают только в случаях из ст. 39.5 ЗК РФ. Например, многодетные семьи в порядке, установленном регионом, или гражданин, который пять лет пользовался участком по договору безвозмездного пользования по разрешённому назначению. Просто занять пустующий участок и потом оформить его нельзя.

Садовый, огородный и дачный участок

Загородный участок по привычке называют дачей, но в законе этого слова с 1 января 2019 года нет. Закон о садоводстве и огородничестве № 217-ФЗ знает два вида участков для отдыха и урожая: садовый и огородный. Отличаются они тем, что на них разрешено строить.

Садовый и огородный участок
Вид участка	Что можно строить	Норма
Садовый	Садовый дом, жилой дом, гараж, хозяйственные постройки: сарай, баню, теплицу, навес, погреб, летнюю кухню, колодец	П. 1 и 3 ст. 3 закона № 217-ФЗ
Огородный	Только некапитальные хозпостройки для инвентаря и урожая. Дом, баню на фундаменте, гараж нельзя	П. 4 ст. 3 закона № 217-ФЗ

Если в выписке ЕГРН или старом свидетельстве записано «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» или «для дачного строительства», участок считается садовым (ч. 7 ст. 54 закона № 217-ФЗ). Менять документы ради этого не нужно, закон сам приравнял эти виды использования к садовым. Исключение одно: вид «садоводство», под которым понимают сельскохозяйственное производство многолетних культур, к садовым участкам не относится.

Садовый дом по закону рассчитан на сезонное, временное пребывание (п. 2 ст. 3 закона № 217-ФЗ), прописаться в нём нельзя. Его можно признать жилым домом, а жилой дом садовым (ч. 3 ст. 23 закона № 217-ФЗ). Заявление подают в местную администрацию, порядок установлен постановлением правительства от 28.01.2006 № 47, и дом должен отвечать требованиям к жилью. Как поставить дом на учёт, разобрано в статье о регистрации дома по дачной амнистии.

Участок без границ: он существует?

Да. Если участок стоит на кадастровом учёте и права на него зарегистрированы, он существует, даже если координат границ в ЕГРН нет. Так выглядят многие ранее учтённые участки, их сведения перешли в реестр из старых документов. Покупать и продавать такой участок можно, но где именно проходит граница, по реестру не определить, и споры с соседями случаются чаще.

Границы устанавливают уточнением: кадастровый инженер готовит межевой план, ориентируясь на документ о праве, документы об образовании участка, а если в них нет сведений, на границы, существующие на местности пятнадцать лет и более (ч. 1.1 ст. 43 закона № 218-ФЗ).

Местные правила (ПЗЗ, устав СНТ, региональные законы о бесплатном предоставлении земли) могут отличаться. При споре о границах или правах на участок нужен кадастровый инженер или юрист.

Как проверить участок

Бесплатно посмотреть кадастровый номер, площадь, категорию, вид использования и наличие границ можно на публичной кадастровой карте в НСПД.
Координаты границ, ограничения и зарегистрированные права даёт выписка из ЕГРН. Как её заказать и сколько она стоит, разобрано в статье где взять координаты участка официально.

Частые вопросы

Какая статья Земельного кодекса даёт понятие земельного участка?

Пункт 3 статьи 6 ЗК РФ. Статья 11.1, где раньше было определение через границы, утратила силу с 1 марта 2015 года.

Земельный участок недвижимость или нет?

Недвижимость. Кодекс прямо называет участок недвижимой вещью, права на него регистрируют в ЕГРН.

Чем земельный участок отличается от земель?

У участка есть кадастровый номер и характеристики, которые выделяют его из остальной территории. Земли таких характеристик не имеют, из них участок ещё нужно образовать.

Можно ли продать часть участка?

Сначала участок делят, и образованную часть ставят на учёт как новый участок. Продают уже его.

Дачный и садовый участок одно и то же?

Да. С 2019 года дачные виды разрешённого использования приравнены к садовым, и участок с ними считается садовым (ч. 7 ст. 54 закона № 217-ФЗ). Строить на нём можно то же, что на садовом.

Источники

Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 04.08.2026): ст. 6, 7, 11.2, 11.3, 11.9, 15, 22, 23, 24, 39.5, 39.9; ст. 11.1 утратила силу с 01.03.2015. consultant.ru
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 04.08.2026): ст. 8, 43. consultant.ru
Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» (ред. от 31.07.2025): ст. 3, 23, 54. consultant.ru
Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ст. 3. consultant.ru
КоАП РФ (ред. от 04.08.2026), ст. 7.1.