Что такое единый недвижимый комплекс (ЕНК)

С целью упрощения процедур оформления и повышения эффективности оборота комплексных инфраструктурных объектов в 2013 г. Гражданский кодекс РФ пополнился понятием единый недвижимый комплекс. Несмотря на «несвежесть» данного термина, для многих его значение до сих пор остается загадкой. Так давайте разберемся, что же такое единый недвижимый комплекс (далее – «ЕНК») и с чем его едят.

Что такое единый недвижимый комплекс

Объяснению, что такое единый недвижимый комплекс, в Градостроительном кодексе РФ посвящено ровно четыре строчки, которые гласят:

Единый недвижимый комплекс – это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей (в том числе линейных объектов), неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав (далее - «ЕГРН») на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Хорошо написано, однако понимания не добавляет (собственно, как обычно в законодательных актах), поэтому обратимся к конкретным примерам.
В пример, что такое единый недвижимый комплекс, можно привести высоковольтные линии электропередач, магистральные нефтепроводы, комплексы по переработке с/х продукции и т.д.
Такие «сложносочиненные» сооружения могут состоять как из недвижимых, так и из движимых объектов. Смотрите сами: так в соответствии с законом «О связи» физические цепи (кабель связи) сам по себе не является недвижимостью, при этом линия связи целиком (вместе со всеми сопутствующими сооружениями) является объектом капитального строительства и подлежит государственной регистрации.
Т.е. единый недвижимый комплекс — это ничто иное как совокупность объектов, объединенных между собой одной и той же целью использования и принадлежащих одному и тому же лицу (или группе лиц), поскольку к ЕНК применяются правила о неделимых вещах.

Применение структуры единого недвижимого комплекса

После появления в законодательстве новой конструкции ЕНК большинство предприятий ринулось переводить свои объекты в состав единого недвижимого комплекса. Оно и понятно, ведь в теории это: меньше волокиты с учетом, регистрацией и реализацией, да и на балансе числится меньшее количество объектов.
Также не забывайте, что проектная документация разрабатывается одна, под одним титулом, на весь объект целиком, в который уже входит целый ряд разнородных элементов и вещей. Так для эксплуатации магистрального нефтепровода дополнительно возводятся (и проектируются): подъездные дороги, коридор коммуникаций, вертолетные площадки, крановые узлы и т.д. (список можно продолжать долго), вместе с тем это все один единственный объект - МН «Дружба», например. Соответственно экспертиза на такой проект делается тоже одна. Однако хорошо все только в теории, далее мы расскажем к каким проблемам все это привело.

Проблемы применения структуры единого недвижимого комплекса

С одной стороны хорошо, есть один объект (пусть и большой), которым проще управлять и распоряжаться. Но теперь представим, что часть такого объекта (не весь) подлежит реконструкции и что мы получаем?
Ввиду того, что ЕНК получило наибольшую востребованность среди линейных объектов, которые как мы знаем, имеют значительную протяженность, а значит располагаются в границах далеко не одного муниципального района, а зачастую и не одного субъекта. Соответственно, реконструкция, например, одного небольшого захода или одной трансформаторной подстанции (площадной объект) приведет к внесению изменений в весь проект и, как следствие, получение заключения в ГлавГосЭкспертизе. Стоит ли говорить, что этот путь куда сложнее, чем получить негосударственную экспертизу (если класс опасности объекта позволяет, конечно). Однако, и это еще не все.

Поскольку изменения формально касаются всего объекта целиком, разрешение на реконструкцию вам придется получать не по месту нахождения реконструируемой части (орган местного самоуправления или орган исполнительной власти субъекта), а в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой), что также процесс не из легких.
Еще одним минусом ЕНК в отношении линейных объектов является тот факт, что в соответствии с Градостроительным кодексом РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки под линейными объектами, а ЕНК не классифицируется как «линейка». Это означает, что, при необходимости, придется вносить изменения в схему территориального планирования и правила землепользования и застройки (зачастую очень длительный процесс).

Таже нельзя не упомянуть следующее: в состав ЕНК могут входить движимые вещи, которые находясь на балансе в качестве основных средств, налогом на имущество не облагаются, что исключено при включении их в состав ЕНК. Правда данный аспект (налогообложение) регулируется местными нормативно-правовыми актами, поэтому, в зависимости от региона, данный пункт может считаться нежизнеспособным изначально. А с учетом того, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, продать, заложить и пр. по частям такой объект, нельзя.

Востребованность ЕНК сегодня

Столкнувшись с вышеперечисленными проблемами большинство хозяйствующих субъектов спустя годы стали приходить к разукрупнению объектов, дабы избежать сложностей в их оформлении и эксплуатации при использовании конструкции единого недвижимого комплекса. Как показала практика, проще иметь много небольших объектов, чем одну «большую, неповоротливую машину».  
Правда не брать в расчет локальные случаи, когда конструкция ЕНК крайне удобна и эффективна, нельзя и только уточнение и усовершенствование действующего законодательства может увеличить практическую востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте.