Изменение кадастровой стоимости

Изменение кадастровой стоимости может осуществляться как государством, так и владельцем недвижимости. Соответственно и причины преобразования могут быть различными. Давайте рассмотрим ретроспективу метаморфоз кадастровой стоимости объектов недвижимости и реалии сегодняшнего дня, которые мы имеем с 01.01.2020 года.

Кто и для каких целей рассчитывает кадастровую стоимость объектов недвижимости?

Ранее для начисления налога на имущество использовались разные показатели стоимости: налог на объекты капитального строительства рассчитывался исходя из их инвентаризационной стоимости, а земельный налог – из кадастровой.
После слияния органов регистрации, кадастра и технической инвентаризации в единую службу Росреестр и создания Единого Государственного Реестра Недвижимости (далее – «ЕГРН»), каждый объект недвижимости, будь то участок или квартира, аккурат «награждается» кадастровой стоимостью, причем одновременно с основными сведениями и характеристиками (о том, как узнать кадастровую стоимость объекта, читайте здесь).

В соответствии с Налоговым кодексом РФ, именно кадастровая стоимость объектов недвижимости формирует налоговую базу.

В 2017 году в силу вступил Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», который изменил принцип организации проведения государственной кадастровой оценки. Основной трансформацией подхода стал тот факт, что на осуществление расчетов кадастровой стоимости уполномочили вновь созданные государственные бюджетные учреждения (далее – «ГБУ»), тогда как ранее для этих целей привлекались частные оценщики. ГБУ же осуществляет свою деятельность на постоянной основе.
Не смотря на монополизацию отрасли, возможность изменения кадастровой стоимости законодательно закреплена не только за государством, но и за владельцами недвижимости.

Изменение кадастровой стоимости государством

Естественно, что невозможно установить кадастровую стоимость раз и на десятилетку. Меняются рынок, инфраструктура, себестоимость материалов, объекты подвержены физическому износу и т.д. (от том, из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость, читайте в нашей статье).
Законодательством предусмотрена периодичность плановых изменений кадастровой стоимости объектов недвижимости каждые 3 года (в городах федерального значения каждые 2 года), критичная отметка составляет 5 лет.
Во время проведения плановой государственной кадастровой оценки массово производится калькуляция стоимости объектов недвижимости, с применением актуальных ценообразующих факторов.
Также, для мониторинга рынка недвижимости, Росреестр производит ежеквартальный расчет специального индекса.
Если индекс рынка недвижимости в регионе падает более чем на 30%, на его территории проводится внеочередная государственная кадастровая оценка, которая также осуществляется в случае оспаривания результатов кадастровой оценки в отношении 30% и более объектов недвижимости в регионе.
Причем изменение кадастровой стоимости во время проведения внеочередной оценки, возможно только в меньшую сторону. Т.е. если во время внепланового пересчета, величина полученной кадастровой стоимости превысила существующую, то ее оставят без изменения.
Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется на основании утвержденных в 2017 году методических указаний о государственной кадастровой оценке.

Изменение кадастровой стоимости владельцем недвижимости

Однако, дожидаться внеочередной кадастровой оценки вовсе необязательно. Владелец недвижимости, так же имеет полное право изменить кадастровую стоимость своего имущества, если она превышает рыночную.
Погрешность определения величины кадастровой стоимости может быть связана с технической или методологической ошибками в расчетах.

Изменение кадастровой стоимости посредством устранения технической ошибки

Техническую ошибку в расчетах можно выявить, обратившись в местное ГБУ за разъяснениями. Если для расчетов использовались не соответствующие действительности характеристики объекта недвижимости (иная площадь, адрес и т.д.), достаточно будет написать в ГБУ обращение об исправлении технической ошибки, к которому потребуется приложить документ, доказывающий вашу правоту (например выписка из ЕГРН на объект). При пересчете будут использованы фактические данные, что повлечет за собой изменение кадастровой стоимости.

Изменение кадастровой стоимости посредством устранения методологической ошибки

Распознать же методологическую ошибку в расчетах кадастровой стоимости несведущему, практически невозможно, но будет достаточно просто разобраться, превышает ли она своего рыночного собрата. Поскольку превышение кадастровой стоимости над рыночной – нарушение требований действующего законодательства (о принципиальных отличиях кадастровой стоимости от рыночной, читайте здесь).
Для этого придется проанализировать рынок недвижимости с аналогичными характеристиками в вашем регионе или же заказать независимому оценщику разработку отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вместе с экспертным заключением на такой отчет (также понадобится при оспаривании кадастровой стоимости).
Если факт превышения установлен, есть два пути изменения кадастровой стоимости: административный или судебный.

Административный порядок изменения кадастровой стоимости

Для того, чтобы снизить кадастровую стоимость своего имущества, владельцу придется обратиться с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются в каждом субъекте РФ при уполномоченном на то органе субъекта РФ (например, в Московской области это Минимущество области).
К заявлению, помимо правоустанавливающих/правоудостоверяющих документов на имущество и выписку из ЕГРН о его кадастровой стоимости, придется приложить доказательства вашей позиции, а именно тот самый отчет об оценке.
Заявление об оспаривании кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течении 30 дней, после чего выносится решение об изменении кадастровой стоимости (ее определении в размере рыночной) или же об отклонении такого заявления.

Судебный порядок изменения кадастровой стоимости

Если случилось так, что комиссия отказала в удовлетворении ваших требований по изменению кадастровой стоимости недвижимости, не беда, ее решение можно оспорить в суде.
Доказательную базу будут формировать все те же документы, что и при административном порядке оспаривания кадастровой стоимости (отчет об оценке), но не запрещается укреплять свою позицию и иными документами, относящимися к делу.
Причем основанием для подачи иска в суд об оспаривании кадастровой стоимости, может быть как отказ комиссии, так и волеизъявление истца. Т.е. для того, чтобы через суд изменить кадастровую стоимость своего имущества, предварительное обращение в комиссию не обязательно. Правда такая возможность предусмотрена только для физических лиц, юридическим же изначального обращения в комиссию никак не избежать.

Изначально, многие крайне скептически отнеслись к законопроекту «О государственной кадастровой оценке», опасаясь, что он уничтожит целую отрасль. Однако узурпации рынка оценщиков не произошло, ввиду создания сепарационного института государственной кадастровой оценки, где применяется более гибкая (нежели раньше), но при этом единая на всей территории страны, методология расчетов. А самое важное, что за владельцами недвижимости и государством законодательно закрепили возможность изменения кадастровой стоимости, а соответственно и допустимость пересчета налога на имущество.

Комментарии

Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь чтобы оставить комментарий.