Можно ли продать землю без дома

Готовитесь к продаже загородной недвижимости и намерены продать землю без дома? О том, как продать земельный участок, на котором расположен дом, но оставить постройку в собственности, пойдет речь в статье.

Земельный кодекс против 

В пп.5 ст.1 указано: «объекты, возведённые на земельном участке, неразрывно связаны с ним и следуют его судьбе».

Если Иванов И.И. решит продать дом, придётся продавать и землю.

Следуя предписаниям п.4 ст. 35 ГК, земельный участок не отчуждается без построенных на нём зданий и сооружений, когда выступает собственностью одного владельца, иначе договор купли-продажи признаётся ничтожным, что подтверждается и разъяснениями в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. № 11.

Исключения составляют случаи, когда:

1. Дом признан погибшим объектом и должен сноситься.
2. Построенный дом не стоит на кадастровом учете – официально не зарегистрирован (самострой).
3. Продаётся часть земельного участка, отчуждённая от придомовой территории межеванием.

Рассмотрим каждый случай отдельно.

Как продать землю без дома, если последний не пригоден для жилья

Иванов И.И. продаёт участок с ветхим домиком и ставит цену за оба объекта. Отметим, что включать в стоимость участка цену дома нецелесообразно, несмотря на потраченные деньги на его строительство. Покупателю придётся вкладывать средства, чтобы привести объект в пригодное состояние. Иногда проще снести постройку и возвести строение с нуля.

Продать землю в таком случае возможно, предупредив покупателя о состоянии дома. После сделки он становится обладателем земли и дома, и может снести ветхую постройку. Чтобы инициировать новое строительство, потребуется:

1. Обратиться к кадастровому инженеру. Он подготовит акт обследования. Этот документ нужен для снятия дома с кадастрового учета в Росреестре. Найти кадастрового инженера в вашем регионе можно здесь.
2. Подать акт обследования в МФЦ для дальнейших регистрационных действий
3. Прежде чем возводить новый дом, нужно ознакомиться с действующими на момент начала постройки правилами:

• соблюсти нормы отступа от забора;
• определить, нет ли ограничений на данном земельном участке по строительству (водоохранная зона, приаэродромная территория и пр.)
• выяснить каков действует порядок регистрации дома (нужно ли уведомлять о начале строительства местные органы власти, получать согласования и т.д.).

Как продать землю без дома, если жилой объект построен с нарушениями законодательных правил

Владелец участка должен поставить дом на кадастровый учет до продажи. В противном случае покупатель, после перехода права собственности, несет все риски по дальнейшей регистрации недвижимости.

Обычно, осведомленные покупатели неохотно идут на сделку купли-продажи земли с незарегистрированным домом, либо покупают такой участок по максимально заниженной цене.

Продажа земли без дома

Первые два выше рассмотренных варианта касаются продажи земельного участка с возведёнными жилыми строениями. Но Иванова И.И. больше интересует вопрос, как продать землю без дома. Например, когда нужно продать часть земельного участка, простыми словами отрезать кусок свободной земли и продать.

Такое возможно при делении участка. Собственник может выделить два, три и более отдельных и самостоятельных надела, продать каждую часть, кроме той, на которой возведён жилой дом. В итоге Иванов И.И. остаётся владельцем жилого объекта и части участка под ним.

Прежде чем производить раздел участка, нужно выяснить по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) в местной администрации, каков может быть минимальный размер участка (обычно не менее 5 соток).

Как делить участок

Подготовкой документов по разделу земельного участка занимается кадастровый инженер.

Прежний участок снимается с кадастрового учёта, а созданные ставятся. Каждому присваивается отдельный номер.

Новообразованные участки должны быть обозначены координатами, доступными для прохода и проезда, и меть собственный кадастровый номер.

После раздела продавец (собственник) получает выписки ЕГРН на новообразованные участки – как на отдельные объекты, которые можно продавать, дарить, передавать в наследство и т.п.

После покупки пустого участка новый собственник получает выписку из ЕГРН и наделяется правами полноценного владельца.

Как продать землю без дома при долевой собственности на участок

1. Использовать право преимущественной покупки, предложив в письменном уведомлении другим совладельцам выкупить часть земли.
2. При отказе сособственников от покупки продать долю земельного участка другому покупателю. Межевание не требуется, поскольку уже было совершено перед регистрацией прав владельцев.

Если земля не делится

1. Участок остаётся в общей собственности, и владельцы сами решают вопрос выделении частей.
2. После продажи участка, вырученная сумма распределяется между участниками.
3. Собственником «назначается» гражданин, выплативший компенсацию другому претенденту.

После заключения соглашения о разделе владения землёй, участок оформляется в собственность.

Документы для продажи земли без дома

• Основание возникновения права собственности у владельца участка (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.).
• Выписка из ЕГРН о законном владении и подтверждении отсутствия обременений (сервитутов).
• Договор купли-продажи, составленной в письменной форме. Если собственник несовершеннолетний гражданин, документ удостоверяется у нотариуса и требует разрешение опеки на сделку, в том числе и когда такой владелец признан недееспособным.
• Свидетельство о браке или разводе, если собственником выступает супруга, сменившая фамилию после вступления или расторжения брака.
• Согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом, когда другой супруг приобрёл землю или долю участка в браке и оформил объект на себя (ч.3 ст.35 Семейного кодекса РФ).
• Нотариальная доверенность, если интересы владельца или покупателя представляет другой человек.
• Заявление о государственной регистрации на переход права собственности.
• Паспорт.
• Кредитный договор или закладная при ипотеке.
• Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права на участок земли.

Купили землю без дома, а вычет положен?

Да, при условии, что земля приобретена для ИЖС. В налоговую предоставляются:

• Проект на постройку.
• Акты подтверждение закупку материалов для строительства.

Подведём итог. Продать землю без дома можно с разделением участка на отдельные наделы с соблюдением законодательных правил. Собственник не может остаться владельцем только дома, потому что земля, на которой он построен автоматически связана с участком. Раздел возможен только не застроенной части земли, пустой, находящейся вокруг жилого объекта, но не под ним.

Читайте также:

Можно ли продать дом без земли
Налоговый вычет на дачный дом
Как продать участок, если он в долевой собственности