Продажа дома в деревне – какие документы нужны

Сделки с недвижимостью могут таить в себе скрытые риски для продавца и для покупателя.

Разберем основные тонкости продажи/покупки дома в деревне. Какие документы нужны для заключения договора и как проходит регистрация перехода прав на деревенский дом в 2022 году.

Купля продажа дома в деревне вместе с земельным участком или без земли

Вы присмотрели дом в деревне, выставленный на продажу. Жилой дом стоит на земельном участке и является его неотъемлемой частью. Именно с земельного участка надо и начинать покупку и оформление.

Земельный кодекс (ст. 35) говорит, что отчуждение дома происходит только вместе с земельным участком (если участок и дом принадлежат одному собственнику).

Исключением могут быть:

• продажа части дома;
• изъятие земельного участка из оборота;
• обременение земельного участка сервитутом.

Даже если дом находится в долевой собственности, то и отчуждается он вместе с долей земельного участка.

Если земельный участок находится в аренде, тогда при покупке дома следует переоформить арендный договор, а также убедиться в том, что долгов по арендным платежам за прежним собственником дома в деревне нет. После этого возможно будет выкупить землю у администрации по выгодной цене.

Какие документы нужны на землю при покупке дома в деревне

Итак, выясняем, какие документы у продавца дома есть на землю. От этого будет зависеть дальнейший ход событий.

Так, если земля принадлежит на праве собственности, проверьте, поставлен ли участок на кадастровый учет.
Кроме этого, должен быть документ-основание приобретения земельного участка (договор купли-продажи, дарение, мены, наследство и т.п.)

Если земля в аренде, и находится в собственности муниципалитета, тогда должен быть соответственно договор аренды.

Основной документ – выписка ЕГРН на земельный участок, которая теперь заменяет право собственности. Выписку можно заказать онлайн и выяснить кому принадлежит земельный участок, существуют ли какие-либо обременения (сервитуты) в отношении участка.

Кстати, некоторые дома, построенные в деревне не поставлены на кадастровый учет прежними владельцами – вот тут надо быть начеку и понимать, какие подводные камни вас ждут при приобретении земельного участка с домом в деревне – самостроем.

Если у собственника дома в деревне есть лишь документы на землю, а на дом - нет, значит расходы по оформлению дома (подготовка техплана, а также получение иных необходимых документов) ложатся на плечи покупателя.

Кроме того, дом может быть построен с нарушениями, например, не соблюдены нормы отступа от границ соседних участков и других построек. Также могут требоваться дополнительные согласования (с аэропортами, роснедрами, росрыболовством и другими инстанциями).

Иногда, покупатели, приобретая земельный участок в деревне по заниженной цене из-за того, что дом должным образом не оформлен, сталкиваются с огромными расходами и волокитой по регистрации дома.

Постановка на кадастровый учет тянется годами, и зачастую единственный выход – оформление такого дома только через суд.

Какие документы должен предоставить продавец для продажи дома в деревне:

Помимо документов на землю, на дом продавец предоставляет документы:

- Выписка ЕГРН на дом.

В зависимости от того, в какое время продавец оформлял документы на дом, он может считаться учтенным, либо ранее учтенным.

В 2022 году Закон о регистрации недвижимости №218-ФЗ содержит правила внесения сведений о недвижимости с учетом месторасположения дома на земельном участке - так называемой в народе "привязке дома к земле".

Ранее, при постановке на кадастровый учет дома, правила были более упрощенные, и месторасположение дома относительно участка не указывалось.

- Паспорт собственника.

- Договор купли-продажи, судебное решение, свидетельство о праве на наследование на дом (если таковые имеются).

- Согласие супруга (супруги).

- Справка из психдиспансера для того, чтобы (при необходимости) доказать, что продавец на момент продажи был вменяемым.

Документы от покупателя дома в деревне

Покупатель дома для регистрации сделки должен предоставить свой паспорт, а также согласие на покупку дома супруга (супруги).

Основной документ на продажу дома в деревне - договор

Итак, документы на дом в деревне проверены и собраны - можно приступать к заключению договора купли продажи.

Для составления договора купли-продажи земли и дома часто прибегают к помощи юристов и риэлторов. Но если знать основные нюансы, на которые стоит обратить внимание, то на эти услуги можно не тратиться, а составить договор самостоятельно.

О том, как правильно составить и зарегистрировать договор на недвижимость читайте в статье: «Договор купли-продажи земельного участка – особенности оформления через МФЦ».

Вывод

Четкого списка, какие документы для продажи дома в деревне должны быть предоставлены, как мы видим – нет, все сугубо индивидуально.

В идеале, дом в деревне должен быть оформлен по всем правилам и стоять на учете в Росреестре.

Однако, в 2022 году существует практика продажи земельных участков с постройками, не зарегистрированными в Росреестре.

Покупая земельный участок в деревне, на котором стоит добротный дом – взвесьте все за и против последствия покупки дома в деревне. Ведь по сути – это самострой, бремя оформления документов на который ложится на плечи покупателя.